Das massiv gebaute kleine Stadthaus, BJ 1948, sollte für die Interessentin hinsichtlich des Erhaltungszustandes und der anstehenden energetischen Sanierungsmaßnahmen geprüft werden. Für das im hinteren Hofbereich des EG gelegene kleine Hallenbad sollte eine alternative Verwendung gefunden werden. Das Dachgeschoss war für einen geplanten Ausbau zu prüfen.

Details der Kaufberatung

  • Das KG zeigte sich baualtersbedingt mit einer normalen Feuchtebelastung der Kelleraussenwände. Die großflächige Innenverkleidung mit Holzpaneelen machte eine abschließende Beurteilung nicht möglich.
  • Die EG-Fussböden waren auf der KG_Stahlträgerdecke mit einer Unterkonstruktion als Dielenboden aufgebaut. Hier bleibt der Erhaltungszustand nach Kauf zu prüfen bzw. der gesamte Bodenaufbau zu entfernen, um einen zeitgemäßen, gedämmten und neuen Bodenaufbau realisieren zu können.
  • Die Holzbalkendecken über dem EG und dem OG zeigte bei Belastungen eine stärkere, dynamische Durchbiegung und müssen im Zuge einer Sanierung ggf. verstärkt oder durch einen Unterzug unterfangen werden.
  • Eine geplante energetische Sanierung müsste die unterscheidlichen Aussenwandstärken berücksichtigen, die sich vom KG bis zum DG kontinuierlich verringerte (49cm – 24cm). Die Fenster waren überwiegend einfach verglaste Originalfenster des Ursprungsbaujahrs, die in Kombination mit Heizkörpernischen und ungedämmten Rollladenkästen enorme Wärmebrücken bildeten.
  • Die Raumheizung aus Gas-Einzelöfen wurde teilweise ergänzt durch Elektro-Wandheizungen. Die komplette Haustechnik (Heizung, Wasser, Abwasser, Elektrik) und die WC´s / das Bad befanden sich im Originalzustand und ist komplett im Rahmen der (energetischen) Sanierung nach heutigen technischen Anforderungen und einem zeitgemäßen Ausstattungstandard zu erneuern.
  • Das DG erwies sich in der Grundkonstruktion des Dachstuhls und der Erschließung für einen Ausbau gut geeignet. Der Ausbau von Gauben war planungsrechtlich im Bebauungsplan erlaubt
  • Für das Schwimmbad bot sich von der Lage und der Größe nach Umbau eine neue Nutzung als Büroraum an. Hier müssen vorab Belange des Brandschutzes (Fluchtwege), der Belichtung und der separaten Erschließung mit neuem Zugang von der Strasse aus geprüft werden. Ein Abriss des Schwimmbades sollte aus Kostengründen und wegen der schwierigen Entsorgungssituation (fehlende Zufahrt/Zugang zur Strasse) eher vermieden werden. Die Baugenehmigung für die Errichtung des Schwimmbades lag zum Ortstermin noch nicht vor.
  • Die Sanierungs- und Umbaukosten wurden in der Nachbesprechung überschlägig ermittelt

Resume´der Kaufberatung

Das Objekt war für die beabsichtigte Nutzung der Interessentin in Lage, Göße und Grundrisszuschnitt gut geeignet. Die Umnutzung des Hallenbades zum Büroraum bleibt baurechtlich zu prüfen. Zum Kaufpreis muss realistisch der Kostenrahmen für die (energetische) Sanierung, die Modernisierung und den DG-Ausbau gerechnet werden. Diese Maßnahmen sollten im Zusammenhang vor dem Einzug realisiert werden. Alternativ wäre, bei vorliegender Gesamtplanung, auch eine Sanierung in mehreren definierten, vorgeplanten Bauabschnitten möglich.