Altbauten und historische Altbauten können nach Umbau, Umnutzung und Modernisierung neue Lebensräume für ein zeitgemäßes Wohnen und Arbeiten bieten. Es sind oft ortsbildprägende Gebäude, die nur auf diesem Weg als Teil unserer Baukultur erhalten bleiben können. Der Umbau dieser Altbauten kann mit weitreichenden Eingriffen und Veränderungen der Bausubstanz verbunden sein. Hier sind besondere Kenntnisse der Altbaukonstruktion in der jeweiligen Baualtersklasse gefragt und eine Vorgehensweise, die sich wesentlich von der einer Neubauplanung unterscheidet. Die Revitalisierung lange leerstehender oder dem Verfall ausgesetzter Gebäude kann zudem umfangreiche Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der tragenden Rohbaukonstruktion notwendig machen, bevor mit den eigentlichen Umbaumaßnahmen begonnen werden kann.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder bei Objekten in einem Denkmalbereich (§9 Denkmalschutzgesetz DSchG NRW) ist bei allen Maßnahmen zusätzlich die jeweilige Denkmalbehörde frühzeitig zu beteiligen.

Objektkauf: Geht der Baumaßnahme der Kauf des Objektes voraus, ist eine umfassende und detaillierte Immobilienkaufberatung für den Kaufinteressenten von entscheidender Bedeutung. Darin klärt sich, ob das Objekt für die beabsichtigte Nutzung baukonstruktiv und baurechtlich geeignet ist und ob der eventuelle Instandsetzungs-, Sanierungs- und Modernisierungsaufwand mit den finanziellen Möglichkeiten des Interessenten zu vereinbaren ist. Unsere Immobilienkaufberatung leistet diese wichtige Vorarbeit und ermöglicht Ihnen eine realistische und unabhängige Einschätzung der Risiken und Möglichkeiten einer Bestandssanierung.

Bestandsaufnahme | Bauzustandsanalyse: Die Bestandsaufnahme (Bauaufnahme) bildet die Basis einer Sanierungsplanung. Sie ist eine detaillierte Untersuchung des Objektes und eine Darstellung des Ist-Zustandes. Dazu müssen ggf. Bauteile geöffnet und ihr Aufbau ermittelt werden. Mit Methoden der Baudiagnostik können Aussagen über das unzugängliche Bauteilinnere gewonnen werden (Feuchtemessungen / Materialproben etc.)  Die Erkenntnisse aus der Bestandsaufnahme, die Untersuchung des Erhaltungszustandes und eventuelle Bauschadensbefunde werden mit den Wünschen des Bauherren nach Umbau- Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in ein Sanierungskonzept zusammengefasst. Auch für statische Eingriffe und Veränderungen von Tragwerken/Dachstühlen müssen dem Statiker Angaben zu den verwendeten Baustoffen, den Bauteilabmessungen und konstruktiven Zusammenhängen gemacht werden können.

Sanierungskonzept: Mit dem Bauen im Bestand sind immer Veränderungen an einer Bausubstanz verbunden, die  dem Planer grundsätzlich erst einmal unbekannt ist. Um Überraschungen bei der Bauausführung zu vermeiden und den Bauablauf möglichst gut kalkulierbar zu gestalten, wird nach der Bestandsaufnahme des Bauwerks ein Sanierungskonzept erarbeitet. Darin werden alle konstruktiven, bauphysikalischen, rechtlichen und gestalterischen Ansprüche an das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Technik planerisch und baubar umgesetzt. Das Sanierungskonzept integriert darüber hinaus alle Anforderungen an die Gebäude-Anlagentechnik (Heizung, Lüfting, Sanitär, Klima), des Schall-, Wärme-, Feuchte- und Brandschutzes (ggf. des Denkmalschutzes) und der Statik, die nach aktueller Vorgabe für das Objekt relevant sind. Es ist der Garant für eine geplante und organisierte Baumaßnahme.

Planungssystematik: Die Revitalisierung/Instandsetzung eines Bauwerks folgt einer erprobten Planungssystematik. Der Planungs- und Realisierungsprozess einer Baumaßnahme wir deshalb in Schritte gegliedert, die folgerichtig aufeinander aufbauen. Diese strukturierte Vorgehensweise garantiert auch in komplexen Situationen die besten Ergebnisse in einem planbaren Rahmen. Sie entspricht der Planungsstruktur gemäß der HOAI zur Durchführung von Bauvorhaben und sollte unbedingt in dieser Reihenfolge angewendet werden:

  •   Vorbereitende Arbeiten (ausserhalb der HOAI)
  • 1.1 die Immobilienkaufberatung, vor Kauf des Objektes oder
  • 1.2 die Bauberatung zur grundsätzlichen Bewertung des Ist-Zustandes
  • 2. die Bauwerkssicherungsmaßnahmen, nach Bedarf
    • Standsicherheit | Beteiligung eines Statikers, nach Bedarf
    • Bauwerksschutz/Witterungsschutz bei Leerstand (Dach / Fassade / Kellergeschoss), nach Bedarf
  • 3. die Rückbau- und Demontagearbeiten, nach Bedarf
    • Freiräumen/Entrümpeln des Bauwerks / des Grundstücks
    • Freilegen der Rohbaukonstruktionen/Rückbau von Bauteilverkleidungen
  • 4. die Bestandsaufnahme | Bauzustandsanalyse
    • die maßliche Bestandsaufnahme (Bauaufmaß)
    • die substanzielle Bestandsaufnahme (Bauzustandsanalyse)
    • Beauftragung/Koordinierung von Fachingenieuren und Sachverständigen nach Bedarf (Feuchtemessungen/Thermografie/Salzanalyse/Schädlingsbefall/Materialanalyse etc.)
  • 5. die Anfertigung aktueller (digitaler) Bestandspläne
    • 3D-Gebäudescan / verformungsgerechtes Aufmaß / Handaufmaß
    • Anfertigung digitaler 2D-Grundrisse / Schnitte / Ansichten / ggf. Detailschnitte
    • Bauschadenskataster, nach Bedarf (Feuchtebelastungen/Fachwerkkonstruktionen/ Dachstühle)
    • Grundstücksvermessung mit Geländehöhen (einfacher oder amtlicher Lageplan)
  • Planerische Leistungen gemäß der Leistungsphasen (Lph)  1-9 HOAI (pdf-Link Lph 1-9)
  • 6. Lph 1+2 Grundlagenermittlung + Vorplanung (Leistungsphase 1 +2 gemäß HOAI)
    • Entwicklung eines Nutzungs- und Raumkonzeptes | Vorentwurf
    • Entwicklung eines (energetischen) Sanierungskonzeptes (Dämmstoffe/Dämmkonstruktionen/konstruktive Ertüchtigungen/Instandsetzungsmaßnahmen)
    • Kooperation mit Gebäudeenergieberater bei Inanspruchnahme von BAFA-/BEG-Förderprogrammen
    • Koordinierung und Abstimmung beteiligter Behörden, z. B. die Untere Denkmalbehörde
    • Statische Vorbemessung / Nachweis der Bestandsstatik auf Eignung für die geplanten Baumaßnahmen
    • Bauvoranfrage nach Bedarf, bei §34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) oder §35 BauGB (Aussenbereich)
    • Kostenschätzung nach DIN 276
  • 7. Lph 3 Entwurfsplanung (Leistungsphase 3 gemäß HOAI)
    • Ausarbeitung eines genehmigungsfähigen Nutzungs-, Sanierungs- und Umbaukonzeptes
    • konzeptionelle Abstimmung mit Fachingenieuren (Brandschutz / Schallschutz / Wärmeschutz / Statik / Bodengutachten / Vermessung)
    • konzeptionelle Integrierung der Planung anderer Fachingenieure z.B. für Technische Gebäudeausrüstung/Bauphysik
    • konzeptionelle Abstimmung mit den beteiligten Behörden
    • Kostenberechnung nach DIN 276
  • 8. Lph 4 Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4 gemäß HOAI)
    • Bauantrag
    • Bauantragsstatik | Wärmeschutznachweis | ggf. Schallschutznachweis und Brandschutzkonzept
  • 9. Lph 5 Ausführungsplanung (Leistungsphase 5 gemäß HOAI)
    • Werk- und Detailplanung | Erstellung von Ausführungsplänen
    • Ausführungsplanung des Statikers | Schal- und Bewehrungspläne
    • Ausführungsplanung TGA (Technische Gebäudeausrüstung Elektro / Heizung / Sanitär / Lüftung / Klima)
  • 10. Lph 6+7 Ausschreibung + Vergabe von Bauleistungen (Leistungsphase 6 + 7 gemäß HOAI)
    • Massenermittlung | Erstellen von Leistungsverzeichnissen
    • Ausschreibung + Angebotseinholung
    • Auswahl der ausführenden Firmen | Vergabe der Bauleistungen | Vertragsgestaltung
    • Bauzeitenplan
    • Kostenanschlag nach DIN 276
  • 11. Lph 8 Objektüberwachung | Baurealisierung  (Leistungsphase 8 gemäß HOAI)
    • qualitätssichernde Bauleitung
    • Koordinierung externer Sachverständiger (Schallschutz / Brandschutz/ Prüfstatik)
    • Bautechnische Nachweise / Prüfberichte
    • Abnahme von Bauleistungen  | Mängelbehebung
    • Aufmaß + Rechnungsprüfung | Gewährleistungsvereinbarung
    • Kostenfeststellung nach Baufertigstellung nach DIN 276

pickartzarchitektur ist als Architekturbüro spezialisiert auf die Belange von Bauvorhaben im Bestand. Wir sind für die Sanierung und die energetischen Sanierung von Altbauten und historischen Bauten kompetente und erfahrene Ansprechpartner und Berater.

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