Der um 1800 erbaute und ab 2000 sanierte Fachwerkhof sollte für eine junge Familie mit 2 Kindern zum Kauf begutachtet werden.

Besondere Anforderungen der Kaufberatung:

  • Prüfung des Erhaltungszustandes des Fachwerkes
  • Überprüfung der ausgeführten Sanierungsmaßnahmen auf bauphysikalische Verträglichkeit mit der Fachwerkkonstruktion
  • Bewertung des energetischen Dämmstandards und der bereits ausgeführten Gebäudedämmungen
  • Überprüfung der Baugenehmigungsunterlagen zu den durchgeführten, bauantragspflichtigen Baumaßnahmen bzw. Prüfung der prinzipiellen Genehmigungsfähigkeit bei fehlender Genehmigung
  • Bau- und planungsrechtliche Bewertung der Bestandssituation für neue, bauantragspflichtige Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen (Wintergarten, Fassaden- und Wanddurchbrüche)

Ergebnis der Kaufberatung:

  • Nicht stimmiger Energieausweis nach Verbrauch. Hier war ein Energieausweis nach (berechnetem) Bedarf erforderlich. Der angegebene Energieverbrauch wird realistisch um 80%-100% höher liegen.
  • Die angegebenen bzw. durchgeführten Dämmmaßnahmen der energetischen Gebäudesanierung waren im Dachbereich nur punktuell überprüfbar. Eine Bewertung auf Übereinstimmung mit der EnEV konnte ohne Öffnung der Innenverkleidung nicht vorgenommen werden. Die innen angebrachte Dampfbremsfolie (normale Baufolie) entsprach nicht den technischen Anforderungen.Aussenwanddämmungen waren partiell als Innendämmung ausgeführt worden, jedoch mit wechselnden Bauteilaufbauten und Materialkombinationen, die nach Überprüfung ggf. als fachwerkbedenklich eingestuft werden müssten (GKB-Vorsatzschalen). Fussbodendämmung gegen Erdreich inkl. der notwendigen Bauwerksabdichtung waren nicht nachweisbar. Die Fussbodendämmung über dem Teilkeller ist nicht eingebaut worden. Die Gebäudedämmung war insgesamt auf niedrigem Stand und sollte insbesondere im Bereich der Fachwerkaussenwände durch eine kapillaraktive, hohlraumfreie Innendämmung ergänzt werden.
  • Die in mehreren Bauabschnitten ausgeführten, bauantragspflichtigen Veränderungen am Bauwerk konnten beim Ortstermin nicht durch entsprechende Baugenehmigungen nachgewiesen werden. Statisch nachgewiesen müssten hier die Veränderungen an den Dachstuhlkonstruktionen des Wohnhauses und des Anbaus, die im Bereich der Galerie als offener Dachstuhl zusammengeführt worden sind. Hier wurden Dachstuhlteile entfernt. Im Anbau wurde eine baugenehmigungspflichtige Umnutzung zu einer Gewerbeeinheit vorgenommen (Weinhandel), die auch Anforderungen des Brandschutzes auslöst. Im Anbau wurde eine innere, tragende Vorsatzschale vor die Fachwerkkonstruktion aufgemauert, deren separate Gründung zum Ortstermin nicht nachgewiesen werden konnte. Die auflagernde Stahlbetondecke als Galeriegeschoss im OG war ebenfalls statisch nicht nachgewiesen. Die Fussbodenkonstruktion im Anbau (Terrakotta-Fliesen im EG/OG) zeigte im EG Verformungen und einige längere Risse, die auf Absenkungen oder zu hohe Punktlasten schließen ließen. Auf der Galerie im OG waren Randabsenkungen des Fliesenbelags festzustellen (eventuell konstruktiv nicht stimmige Unterkonstruktion). Die Größe und die Anordnung der neu eingebauten Galerie im Anbau im räumlichen Zusammenhang mit den Wohnräumen des Wohnhauses kann zudem Anforderungen des Brandschutzes nach einem 2. Rettungsweg bedeuten.
  • Die vom Interessenten beabsichtigen baulichen Veränderungen zur Anpassung des Gebäudes an den Raumbedarf einer vierköpfigen Familie wurden vor Ort diskutiert und erwiesen sich als prinzipiell sinnvoll und konstruktiv machbar. Der Anbau eines Wintergartens ist nach Überprüfung der planungsrechtlichen Grundlagen (Bebauungsplan bzw. §34 BauGB, Dorfgebiet nach §17 BauNVO, GRZ 0,6 / GFZ 1,2) möglich.