Für den Interessenten, einen Garten- und Landschaftsbauer, war das Objekt auf seine Eignung als Wohn- und Gewerbeimmobilie für eine fünfköpfige Familie und einen GaLa-Baubetrieb mit 4 Mitarbeitern zu prüfen. Das Wohnhaus soll (energetisch) saniert und erweitert/aufgestockt werden. Die Scheune und die restlichen Nebengebäude waren auf ihren Erhaltungszustand und ihre Verwendung zur Unterstellung der Betriebsfahrzeuge, der Maschinen und als Lagerraum für GaLa-Material und Schüttgüter zu prüfen. Für die Mitarbeiter sollte ein Sozialraum mit Nebenräumen eingerichtet werden.

Details der Kaufberatung

  • Das Wohnhaus konnte zunächst nur von außen besichtigt werden. Die Baukonstruktion des Wohnhauses zeigte sich als vermutlich teilunterkellerter Massivbau, bestehend aus dem EG und einem nicht ausbaufähigen, flachgeneigten Satteldach. Baualterstypisch waren für die Aussenwände Bimshohlblocksteine verwendet worden, für die Dacheindeckung Wellzementplatten, die sehr wahrscheinlich Asbestfasern enthalten. Die Bauausführung war sehr einfach gehalten und macht ein Kernsanierung und eine vollständige energetische Sanierung notwendig, die auch einen Ersatz für die Ölheizung bedeutet.
  • Die einfache Bauausführung und etliche Risse im Aussenmauerwerk machen eine weitergehende, qualitative Prüfung der Bausubstanz, der Gründung/Fundamentierung und der Verwendung für eine geplante Aufstockung erforderlich.
  • Die große Scheune als moderner, landwirtschaftlicher Hallenbau aus einer Brett-Nagelbinderkonstruktion erwies sich in der Grundkonstruktion als gut erhalten. Die an die Scheune angebauten Nebengebäude entsprachen konstruktiv und gestalterisch nicht der Scheune und sollten prinzipiell abgerissen werden. Die anderen, separaten Nebengebäude auf dem großen Gelände waren passabel erhalten und könnten als einfache Lager- und Unterstellräume genutzt werden.
  • Die vollständige Erschließung des Objektes war zum Ortstermin nicht dokumentiert. Vom Eigentümer ist der Kanalanschluß nachzuweisen, der bei älteren Objekten im Aussenbereich oftmals fehlt. Hier sind dann alte Abwassergruben, Sickerschächte oder Verrieselungsanlagen betrieben worden, deren Funktion wahrscheinlich nicht mehr gegeben ist und die im Zusammanhang mit der Einstufung zum Landschaftsschutzgebiet auch nicht mehr zulässig sein dürften.
  • Planungsrechtlich befindet sich das Objekt im Aussenbereich nach §35 BauGB und zusätzlich in einem Landschaftsschutzgebiet. Hier sind nur priviliegierte Nutzungen z.B. die der Land- und der Forstwirtschaft oder Gartenbaubetriebe erlaubt, was prinzipiell mit den Nutzungsabsichten des Interessenten übereinstimmen würde. Bau- und planungsrechtliche Fragen im Detail sollten jedoch vor Kauf mit den Baubehörden abgestimmt werden.
  • Für den Interessenten wurde eine überschlägige Sachwertermittlung der Immobilie für seine Kaufpreisverhandlung vorgenommen

Resume´der Kaufberatung

Vor Kauf müssen weitere Unterlagen zum Gebäudebestand und der eigentumsrechtlichen Situation geprüft werden, die zum Zeitpunkt der Begehung noch nicht vorlagen. Die Möglichkeiten einer Aufstockung müssen statisch vorab geprüft werden. Auch ist die beabsichtigte Nutzung als GaLaBau-Betrieb und die Aufstockung bau- und planungsrechtlich im Zusammenhang mit den Einschränkungen des §35 BauGB zu prüfen und eventuell in einer Bauvoranfrage vor Kauf zu klären.