Die denkmalgeschützte Hofanlage, aus einem Fachwerk-Doppelhaus und einer Scheune bestehend, sollte für die Interessentin auf den Erhaltungszustand und die Möglichkeit eines Umbaus zu einem Wohnhaus mit einer Wohnung geprüft werden. Die Anforderungen des Denkmalschutzes und die Ausbaumaßnahmen des Besitzers waren dabei zu beachten und zu bewerten

Besondere Anforderungen der Kaufberatung

  • Prüfung des Erhaltungszustandes der Wohnhaus-Fachwerkkonstruktion und der Scheune
  • Überprüfung der ausgeführten Teilsanierungsmaßnahmen auf bauphysikalische Verträglichkeit mit der Fachwerkkonstruktion
  • Bewertung des energetischen Dämmstandards
  • Bau- und planungsrechtliche Bewertung der Bestandssituation für neue, bauantragspflichtige Umbauvorhaben (DG-Ausbau)
  • Überschlägige Ermittlung eines Kostenrahmens für den Umbau, die Sanierung und Modernisierung der Immobilie

Details der Kaufberatung

  • Für das Wohnhaus der Immobilie konnte ein mittlerer Erhaltungszustand nach optischer Überprüfung attestiert werden. Am unverkleideten Fachwerk waren zahlreiche Ausbesserungen mit ungeeignetem Material vorgenommen worden (mineralische und organische Dichtmassen), die prinzipiell auf lange Sicht zu Vermorschungen führen können. Die ursprünglichen Lehmstaken-Gefache und auch eventuell mit anderen Materialien ausgefüllten Gefache waren teilweise gelockert, der Putz ausgebrochen. Eine Fachwerk-Fassadenseite war vom Besitzer bereits optisch überarbeitet worden. Hier bliebe der Nachweis der fachwerktauglichen Auswahl des verwendeten Beschichtungssystems zu erbringen, der auch mit der Unteren Denkmalbehörde hätte abgestimmt werden müssen. Der allgemeine Erhaltungszustand des Fachwerks konnte als zufriedenstellend bezeichnet werden. An den Aussenwänden waren keine erkennbaren Maßnahmen im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung durchgeführt worden.
  • Im Innenausbau zeigte sich eine Haushälfte als „saniert / modernisiert“. Die Fachwerkkonstruktion ist vom Besitzer komplett mit unterschiedlichen Konstruktionen (Vorsatzschalen mit und ohne Innendämmung, Putz, Fliesen) verkleidet worden, deren für das Fachwerk bauphysikalische Veträglichkeit ohne weitere Überprüfung nicht bestätigt werden konnte. Dieser Teil des Doppelhauses war ohne erkennbare Zusatzmaßnahmen der energetischen Sanierung modernisiert worden.
  • Die teilweise erneuerten Kunststofffenster sind ohne Abstimmungen mit der Denkmalbehörde eingebaut worden und müssten von der Interessentin ggf. ausgebaut und durch denkmalgerechte Fenster ersetzt werden.
  • Die Ölheizung aus dem Jahre 1978 darf nach den Vorgaben der EnEV nicht mehr betrieben und muss erneuert werden.
  • Das nicht ausgebaute Dachgeschoss / der Dachstuhl erwies sich als gut erhalten und für einen DG-Ausbau prinzipiell geeignet, unter der Voraussetzung des statischen Nachweises für die Belastung der Holzbalkendecke über dem EG für eine Wohnnutzung. Zudem muss der Einbau von Dachflächenfenstern oder Dachgauben zum Nachweis er baurechtlich geforderten natürlichen Belichtung für Wohnräume mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Ebenfalls sind die Anforderungen des Brandschutzes (2. Fluchtweg) umzusetzen.
  • Die Scheune, vermutlich aus den 70er Jahren, erwies sich als einfach gebaut, gut strukturiert und gut erhalten. Ein Umbau oder eine Umnutzung zu Wohn- oder Gewerbezwecken wäre prinzipiell möglich. Auch hier bleibt die Eignung der vorhandenen Konstruktion für einen Ausbau und erhöhte Belastungen aus Eigen- und Nutzlasten vorab zu prüfen, z.B. die meistens unzureichende Fundamentierung landwirtschaftlicher Nebengebäude.

Resume´der Kaufberatung

Unter Berücksichtigung des erforderlichen Sanierungs- und Modernisierungsaufwand wäre die Immobilie für die Nutzungsabsichten der Interessentin gut geeignet. Beim Erwerb des Objektes sollte eine adäquate Nutzung der Scheune mittelfristig realistisch beabsichtigt sein, um Aufwendungen für die Instandhaltung eines ansonsten nicht genutzten Gebäudes zu vermeiden.