Das um ca. 1860/1880 erbaute Landhaus mit Nebengebäuden sollte für einen Interessenten aus Köln zum Kauf begutachtet werden. Neben der Wohnnutzung war die Umnutzung der Nebengebäude zu einer Praxis für den Interessenten oder zu einem separaten Ferienhaus geplant. Das Wohnhaus besteht aus einer Mischkonstruktion (Fachwerk/Ziegelmauerwerk), die Nebengebäude aus Ziegelmauerwerk. Für das Wohnhaus sind 2 separate Wohnungen eingetragen; zusätzlich ist das Dachgeschoss ausgebaut worden. Im Wohnhaus wurden vereinzelte Sanierungs- und Dämmmaßnahmen ausgeführt. Die Immobilie war nicht in die Denkmalliste eingetragen worden. Ein Energieausweis nach Bedarf lag nicht vor.

Besondere Anforderungen der Kaufberatung

  • Prüfung des Erhaltungszustandes des Fachwerks
  • Überprüfung der ausgeführten Teilsanierungsmaßnahmen auf bauphysikalische Verträglichkeit mit der Fachwerkkonstruktion
  • Bewertung des energetischen Dämmstandards
  • Überprüfung der Baugenehmigungsunterlagen zu den durchgeführten, bauantragspflichtigen Baumaßnahmen (DG-Ausbau)
  • Bau- und planungsrechtliche Bewertung der Bestandssituation für neue, bauantragspflichtige Umbau- und Umnutzungsvorhaben (Praxis, Ferienwohnung)
  • Überschlägige Ermittlung eines Kostenrahmens für den Umbau, die Sanierung und Modernisierung der Immobilie

Details der Kaufberatung

  • Für das Wohnhaus der Immobilie konnte ein mittlerer (EG/OG), tendenziell schlechter Erhaltungszustand (Dachgeschoss/Dachstuhl) nach optischer Überprüfung attestiert werden. Am unverkleideten Fachwerk waren zahlreiche Ausbesserungen mit ungeeignetem Material vorgenommen worden (mineralische und organische Dichtmassen), die zu Vermorschungen geführt hatten. Der allgemeine Erhaltungszustand des Fachwerks konnte als zufriedenstellend bezeichnet werden. An den Aussenwänden waren keine erkennbaren Maßnahmen im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung durchgeführt worden.
  • An einigen Stellen im OG zeigten die Fachwerkaussenwände eine beachtliche Schiefstellung und Neigung nach außen, die im Bereich der Fassadenverschieferung mit baukonstruktiv unzureichenden Mitteln ausgeglichen worden waren. Die Dachanschlüsse der im EG vorgelagerten Gebäudeteile an die Aussenwand des OG im Bereich der OG-Fenster zeigte zahlreiche bedenklichen und fehlerhafte Punkte, die zu ungeklärten Entwässerungssituationen führten.
  • Die Dacheindeckung des Hauptdaches und der Vordächer mit Hohlziegeln auf Strohdocken entsprach sichtbar dem ursprünglichen Baujahr und war stark schadhaft, frostgeschädigt und sturmgefährdet. Die Firstverschieferung war an vielen Stellen lückenhaft und beschädigt. Im Dachgeschoss hatten die Dachundichtigkeiten Vermorschungen an den Dachsparren bewirkt, die zudem für einen hochwertigeren Ausbau des DG und eine energetische Sanierung der Dachflächen zu gering dimensioniert waren.
  • Der Innenausbau des Wohnhauses entsprach einem unsanierten, lediglich optisch modernisierten Zustand. Die meisten der Ausbaukonstruktionen waren tendenziell nicht für die Fachwerkonstruktion geeignet oder materiell nicht werthaltig ausgeführt worden. Der geflieste Bodenbaufbau über Erdreich/dem nicht unterkellerten Teil war ungedämmt und teilweise auf einer Balkenlage und der alten Dielung vorgenommen worden. Die verkleidete Holzbalkendecke über dem Teilkeller (Heizungsraum / Öltank) zeigte unterseitig eine starke Wölbung und sollte geöffnet und auf Schädlingsbefall (Hausschwamm) überprüft werden. Die Holzbalkendecken über dem EG/OG wiesen baualtersbedingte Durchbiegungen der Eichenbalken auf. Der Fliesenboden auf Holzbalkendecke im OG sollte partiell mit einer Fussbodenheizung ausgestatt worden sein. Diese war vom Bodenaufbau und der Leitungsführung erkennbar nicht zu belegen.
  • Der Dachausbau war als baugenehmigt nachweisbar.
  • Die Nebengebäude zeigten sich in einem schlechten Erhaltungszustand, der in der Hauptsache durch Feuchtebelastungen aus der zweiseitigen Hanglage des EG bewirkt wurde. Anstehendes Erdreich des Aussengeländes (Ackerfläche/Nachbargrundstück), das teilweise bis in die Höhe der Traufe reichte, bewirkte durch wahrscheinlich fehlende Bauwerksabdichtung eine partiell massive Durchfeuchtung der Aussenwände. In den Nebengebäude war auch eine deutliche Schimmelbelastung der Raumluft zu bemerken.
  • Im Hofbereich konnte für den vom Besitzer angelegten Teich kein Überlauf nachgewiesen werden. EIngeleitetes Regenwasser kann dort prinzipiell kurzzeitg zu übermässigem Wasserandrang und ungeregelten Entwässerungen in den Hofbereich führen, die auch das Bauwerk belasten könnten. Der Brunnen im Hof war intakt mit einem Wasserspiegel auf ca. 1,50m unter Geländeoberkante. Eine geplante, natürliche Versickerung des Oberflächenwassers war somit nicht möglich.
  • Die Bruchsteinmauer, die den Hof gegen das höher gelegene Terrain abgrenzte und absicherte, wies eine deutliche Ausbeulung auf. Ein kleines Tonnengewölbe, das in dieses Terrain als Vorratsraum gebaut worden war, zeigte einen Scheitelriss und eine Gewölbesenkung, in Türnähe einen Abriss des Gewölbes, der mit der Ausbeulung der Bruchsteinwand korrespondierte. Die Bruchsteinterrasse auf dem Gelände oberhalb war an der Oberfläche deutlich eingesenkt. Diese Details zusammengenommen und in Zusammenhang mit der Geländesituation interpretiert, machten einen Sanierungs- und Instandsetzungsaufwand für diese Hangsicherung mittelfristig notwendig, inkl. einer rückseitigen Drainage der Hangmauer.
  • Die für eine Umnutzung heute baurechtlich relevanten Abstandsflächen der Nebengebäude lagen zum Großteil auf zwei benachbarten Grundstücken. Der Grenzabstand von mindestens 3,00m wurde deutlich unterschritten. Eine Umnutzung ist unter diesen Umständen ist mit der Eintragung einer Baulast verbunden, dem Ankauf eines entsprechenden Grundstücksanteils und ggf. Umsetzung der Anforderung an Gebäudeabschlusswände nach §30. Abs. 1 LBO NRW.

Resume´der Kaufberatung

Wohn- und Nebengebäude waren grundsätzlich für die beabsichtige Nutzung des Interessenten geeignet. Das Wohnhaus muss modernisiert und energetisch fachwerkgerecht saniert werden. Hier empfiehlt sich ggf. eine hinterlüftete Aussenwanddämmung, die auch eine Fachwerkinstandsetzung der vermorschten Stellen größtenteils entbehrlich machen würde. Eine Verkleidung der wetterbeaufschlagten NW-Seite wäre auf jeden Fall unumgänglich. Die Fachwerkkonstruktion wäre im Ausgleich dazu im Rauminneren als Sichtfachwerk möglich.

Für das DG stündet eine komplette Erneuerung der Sparrenlage an und eine Erneuerung der Vordachkonstruktionen mit entsprechender Gebäudedämmung nach den Anforderungen der EnEV. Die Nebengebäude können nach Zukauf eines kleinen angrenzenden Nachbargrundstücks und dem Abgraben der Anschüttungen mit vertretbarem Aufwand saniert und modernisiert werden.