Neben den Besonderheiten des Ortes – dem „Genius Loci“ (der Geist des Ortes) – bestimmen heute Normen, Gesetze und rechtlichen Bestimmungen den Entwurfsprozess und die architektonische Gestaltung. Sie mit dem Konzept zu Ihrem Bauvorhaben vorteilhaft in Übereinstimmung zu bringen, ist primär unsere Aufgabe.
Das beginnt bereits mit einer Beratung zur richtigen Auswahl Ihres Baugrundstücks durch unsere Immobilienkaufberatung. Die materiellen Merkmale eines Grundstückes (Topographie, Geologie, Hydrologie, Orientierung, gebaute Umgebung) und die Vorgaben des Planungsrechtes und des Baurechtes prägen den Gebäudeentwurf von der erste Idee an.
pickartzarchitektur bietet Ihnen die kompletten Architektenleistungen gemäß der HOAI für die Planung und Realisierung Ihres energieeffizienten Neubauvorhabens nach den Anforderungen der KfW-Förderprogramme.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Nutzung eines Grundstückes und für erste Entwurfsentscheidungen bestimmen überörtlich das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die jeweilige Bauordnung auf Landesebene und das örtliche Bau- und Planungsrecht: der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan (B-Plan). Auch örtliche Satzungen der Gemeinden oder der Städte können Bauvorhaben einschränken oder entscheidend prägen.
Das deutsche Planungsrecht unterscheidet nach dem Baugesetzbuch drei unterschiedliche räumliche Bereiche, in denen Bauvorhaben möglich sind:
- der beplante Innenbereich: Bauen mit Bebauungsplan (B-Plan):
Im qualifizierten B-Plan definiert eine Gemeinde in einer Satzung die Nutzungen bestimmter Gemeindeflächen und schafft damit Baurecht. In der Regel gilt dieser B-Plan nur für einen Teil des Gemeindegebietes, etwa eine Gruppe von Grundstücken in einem Neubaugebiet oder einen Stadtteil. Er besteht fast immer aus einer Planzeichnung und den textlichen Erläuterungen. Im B-Plan werden Art und Maß der baulichen Nutzung vorgegeben: Baulinien und Baugrenzen werden definiert, Trauf- und Firsthöhen werden festgelegt, Dachformen, Materialien und die Farbgestaltung können bestimmt werden.
Die Ausnutzung des Grundstücks lässt sich nach den genannten Kennzahlen der GRZ/GFZ (Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl) berechnen. Auch die Positionierung des Bauwerks auf dem Grundstück kann vorgegeben werden als offene oder geschlossene Bebauung. Der B-Plan schränkt ein, gibt aber auch eine klare Vorgabe für den Entwurf, die eine zügige Bearbeitung und Genehmigung der Baubehörden ermöglicht.
- der unbeplante Innenbereich: Bauen ohne Bebauungsplan (B-Plan):
In historisch gewachsenen Siedlungszusammenhängen existiert oftmals kein B-Plan. Hier muß jedes einzelne Bauvorhaben mit den Baubehörden auf seine Verhältnismäßigkeit und seine Einfügung in die nähere Umgebung abgestimmt werden (§34 BauGB). In der Regel wird dies in Form einer Bauvoranfrage erreicht, die vor dem eigentlichen Bauantrag gestellt wird und die diese grundlegenden Fragen verbindlich klärt. Bauen ohne B-Plan erfordert einen höheren Planungs- und Abstimmungsaufwand, ermöglicht aber ggf. unkonventionellere Einzellösungen im Entwurf.
- der Außenbereich: Bauen außerhalb bebauter Ortschaften
In den Außenbereich fallen alle Grundstücke, die nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plans liegen und die auch nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (unbeplanter Innenbereich) gehören. Zulässige Bauvorhaben im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB) werden grundsätzlich in privilegierte und sonstige Vorhaben unterschieden. Privilegierte Vorhaben sind u. a. solche der Land- und Forstwirtschaft, des Gartenbaus oder der Energiegewinnung. Sonstige Vorhaben sind nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Dazu zählen auch begünstigten Vorhaben, die in § 35 Abs. 4 BauGB aufgezählt sind. Es sind Vorhaben, die eine bestehende und bestandsgeschützte Bebauung als Ausgangspunkt haben: beispielsweise Nutzungsänderungen, Erweiterungen oder Ersatzbauten von zuvor zulässigerweise errichteten Gebäuden. Diese Vorhaben -insbesondere Neubauvorhaben- sind vor Kauf des Objektes oder bei Baumaßnahmen im Bestand sorgfältig auf Ihre Genehmigungsfähigkeit zu prüfen
pickartzarchitektur berät Sie bereits beim Grundstückskauf. Wir klären die bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und prüfen die Relevanz für Ihr beabsichtigtes Bauvorhaben. Bei einem bebauten Grundstück und geplantem Abriss des Objektes für einen Neubau kalkulieren wir die Abrisskosten für Ihre Kaufpreisverhandlungen.
- Nutzen Sie dazu das Angebot unserer detaillierten Immobilienkaufberatung